[이광재 칼럼] ‘닥치고 공급’과 ‘닥치고 분양'으로

(zdnet.co.kr)

ZDNet Korea2026년 8월 28일스타트업

서울의 주택 공급 절벽 문제를 해결하기 위해 대학가를 주거와 일자리, 연구가 결합된 경제 거점으로 재편하고, 기존 임대업자를 개발의 주체로 편입시키는 혁신적인 도시 재생 모델을 제안한다.

이 글의 핵심 포인트

1서울 주택 공급 절벽은 금융 시장의 PF 경색과 행정적 인허가 및 착공 실적 저하가 결합된 결과임
2현재의 정책은 아파트 위주의 공급에 치우쳐 있어, 비아파트(다세대·다가구) 시장의 붕괴를 막지 못하고 있음
3대학가를 주거, 일자리, 연구가 결합된 경제 거점으로 육성하여 직주근접을 실현해야 함
4대학가 개발 시 기존 임대업자를 배제하지 않고, 리츠(REITs)나 지분 참여 등을 통해 개발 이익을 공유하는 모델이 필요함
5일본의 사례처럼 지속적이고 일관된 주택 공급 정책만이 유동성 확대 속에서도 집값을 안정시킬 수 있음

이 글에 대한 공공지능 분석

왜 중요한가?

서울의 주거 불안정은 청년층의 이탈과 저출산, 수도권 집중화를 심화시키는 핵심 요인이기 때문입니다. 공급 정책의 실패가 단순한 부동산 문제를 넘어 국가적 인구 위기와 직결되어 있습니다.

어떤 배경과 맥락이 있나?

부동산 PF 부실로 인한 금융 시장의 경색과 서울시의 인허가 및 착공 실적 저하가 맞물려 공급 절벽이 현실화되었습니다. 이는 금융과 행정의 불일치가 가져온 구조적 위기를 보여줍니다.

업계에 어떤 영향을 주나?

프롭테크 및 건설 테크 스타트업에게는 대학가 중심의 소규모 정비사업 및 노후 주거지 리모델링 시장이 새로운 기회로 작용할 수 있습니다. 또한, 대학가 기반의 공유 주거 및 업무 공간 서비스의 수요 증가가 예상됩니다.

한국 시장에 어떤 시사점이 있나?

단순한 공급 확대를 넘어, 기존 이해관계자(임대업자)를 혁신 모델에 어떻게 편입시킬 것인가에 대한 '인센티브 설계'가 사업의 성패를 가를 핵심 요소가 될 것입니다.

이 글에 대한 큐레이터 의견

저자가 제안한 '대학가 중심의 경제 거점화'는 기존의 대규모 개발 방식에서 벗어나, 파편화된 도시 자원을 재구성하는 매우 창의적인 접근입니다. 특히 하숙집 운영자 등 기존 이해관계자를 개발의 방해자가 아닌 '주주'나 '운영 파트너'로 전환하려는 전략은 갈등 비용을 낮추는 실질적인 해법이 될 수 있습니다. 이는 스타트업이 도시 재생이나 공유 경제 모델을 설계할 때 반드시 참고해야 할 '이해관계자 포용 전략'의 전형입니다.

다만, 이러한 모델이 성공하려면 막대한 공공 재원과 정교한 규제 샌드박스가 뒷받침되어야 한다는 리스크가 있습니다. 용적률 상향과 세제 혜택이 자칫 기존 부동산 자산 가치만 왜곡하거나, 대학가 주변의 젠트리피케이션을 가속화하여 오히려 청년층의 주거 비용을 높이는 역효과를 낼 수도 있습니다. 따라서 개발 이익의 재분배 구조를 얼마나 투명하고 공정하게 설계하느냐가 이 혁신적 모델의 지속 가능성을 결정할 것입니다.

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